LMNP : LES RÈGLES CHANGENT, VOTRE STRATÉGIE AUSSI ?
- ambrechiarelli7
- 29 oct.
- 4 min de lecture
Dernière mise à jour : 6 nov.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’impose depuis plusieurs années comme un levier privilégié pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine tout en profitant d’une fiscalité avantageuse.
Cependant, depuis le 1er janvier 2025, le cadre fiscal évolue en profondeur. Ces changements impactent directement la stratégie patrimoniale et fiscale des propriétaires bailleurs. Comprendre ces nouvelles règles est donc essentiel pour continuer à tirer le meilleur parti de votre investissement.
Un dispositif attractif, mais à repenser
Le statut LMNP offre de nombreux atouts : revenus locatifs réguliers, flexibilité de gestion et imposition avantageuse.
Mais la réforme 2025 introduit une évolution majeure : lors de la revente du bien, la plus-value immobilière est désormais calculée sur la valeur nette comptable du bien et non sur la valeur d’acquisition, c’est-à-dire après neutralisation des amortissements qui ont été déduits pendant la durée de l’activité du LMNP.
Concrètement, cela signifie que plus les amortissements sont importants, plus la base de calcul de la plus-value sera élevée au moment de la revente. Ce changement renforce donc la nécessité d’anticiper la fiscalité de sortie dès l’acquisition du bien.
Toutefois, il est important de rappeler que des abattements en fonction de la durée de détention du bien immobilier existent. Ces abattements visent ainsi à diminuer l’assiette de la plus-value immobilière. Ils s’élèvent à :
6 % par an entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année pour l’impôt sur le revenu → soit une exonération totale d’impôt après 22 ans de détention.
1,65% par an de la 6e à la 21e année, puis 9% de la 22e année à la 30e année pour les prélèvements sociaux → soit une exonération totale après 30 ans de détention.
Ces abattements permettent de modérer l’effet fiscal du nouveau mode de calcul et préservent la cohérence du dispositif dans une optique d’investissement long terme.
Les deux régimes fiscaux du LMNP
Le statut LMNP permet de choisir entre deux régimes fiscaux : le Micro-BIC et le Régime Réel.
Leur fonctionnement diffère largement et le choix de l’un ou de l’autre dépend de nombreux facteurs : profil de l’investisseur, montant des loyers, stratégie long terme, etc.
I. Le régime Micro-BIC : la simplicité avant tout
Le régime Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s’adresse aux investisseurs dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas un certain seuil :
77 700€ pour les locations longues durées et les meublés de tourisme classés ;
15 000€ pour les meublés de tourismes non classés ;
Il se distingue par sa simplicité administrative : aucune comptabilité, pas de justificatifs à produire pour les charges.
L’administration fiscale applique directement un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (30% pour les meublés de tourisme non classés), le solde étant imposé selon le barème de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS).
👉 Ce régime est idéal pour les investisseurs souhaitant une gestion allégée. Cependant, il présente une limite importante : aucune charge réelle ne peut être déduite, et aucun amortissement du bien ou des travaux n’est possible.
En conséquence, pour les investisseurs supportant des charges significatives (intérêts d’emprunt, travaux, frais d’entretien…), le régime Micro-BIC peut rapidement se révéler moins avantageux sur le plan fiscal.
II. Le régime Réel : un outil d'optimisation puissant
Le régime Réel constitue le choix privilégié des investisseurs souhaitant optimiser la fiscalité de leur LMNP.
Contrairement au Micro-BIC, il permet de déduire l’intégralité des charges réelles liées à l’activité :
Intérêts d’emprunt
Frais de gestion et d’agence
Travaux d’entretien
Assurance
Taxe foncière
Etc.
Mais surtout, il offre la possibilité d’amortir le bien immobilier sur plusieurs années, ce qui permet de réduire considérablement le résultat fiscal imposable, voire de le neutraliser pendant de nombreuses années.
Bon à savoir : une quote-part de la valeur du bien immobilier sera à consacrer à la valeur du terrain. Celle-ci dépendra du lieu d’implantation du bien et ne pourra faire l’objet d’aucun amortissement.
Le régime Réel implique néanmoins certaines obligations telles que la nécessité de tenir une comptabilité, de déposer des liasses fiscales annuelles, ou encore de conserver les justificatifs des dépenses.
👉 Ce régime s’adresse donc aux investisseurs souhaitant gérer leur patrimoine de manière stratégique, avec un accompagnement adapté.
Passer du Micro-BIC au Réel
Le passage du Micro-BIC au Réel doit être notifié au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant la déclaration de revenus de l’année concernée via une lettre d’option.
Cette démarche nécessite une évaluation du bien qui sera inscrit à la valeur réelle en comptabilité et qui constituera ainsi la base de calcul pour les amortissements.
Bon à savoir : il sera retenu la valeur vénale du bien à la date de passage au régime réel et non la valeur d’acquisition initiale.
L’accompagnement par un cabinet d’expertise comptable spécialisé en LMNP est fortement recommandé pour éviter les erreurs et sécuriser la transition.
Anticiper pour sécuriser son investissement
Investir en LMNP reste une stratégie performante, à condition de maîtriser les nouvelles règles fiscales et d’adopter une vision globale : rendement locatif, durée de détention, fiscalité sur les loyers et sur la revente.
Le choix du régime fiscal, la bonne tenue de la comptabilité et la planification de la sortie sont autant de leviers pour préserver votre rentabilité et votre sérénité patrimoniale.
Notre accompagnement
Notre cabinet accompagne les investisseurs LMNP à chaque étape de leur projet :
Choix du régime fiscal le plus adapté ;
Tenue de la comptabilité ;
Déclaration fiscales annuelles ;
Simulation et suivi de la rentabilité ;
Anticipation des incidences fiscales lors de la revente.
Nous mettons notre expertise au service de votre stratégie patrimoniale pour vous aider à optimiser votre fiscalité, sécuriser votre investissement et maximiser vos performances à long terme.
Le champ de la location meublée non professionnelle est un sujet complexe qui nécessite une préparation rigoureuse. D’autres spécificités peuvent exister en fonction de votre situation. Contactez-nous pour un accompagnement personnalisé et découvrez comment transformer votre investissement LMNP en un véritable outil de création de valeur.
